רשות מקרקעי ישראל הודיעה בראשית השבוע (שני) כי אישרה למושב דור שבתחום המועצה האזורית חוף הכרמל הקמת מתחם תיירות, מלונאות ונופש שאפתני שיכלול כ-515 חדרים על שטח של כ-80 דונם - יותר מפי שישה (!) ממספר החדרים במתחם התיירות הקיים במושב.
גם במונחים ארציים מדובר במיזם גדול במיוחד, גדול משמעותית מכל מלון באזור, בהם אלמא זכרון יעקב (כ-95 חדרים), עדן אין זכרון יעקב (כ-96 חדרים), נחשולים Sea Side Resort (כ-150 חדרים), דן קיסריה (כ-114 חדרים) וגורדוניה זכרון יעקב החדש (כ-140 חדרים). במלון ג'ייקוב ריזורט שעל הים בחדרה (לשעבר רמדה) יש כ-170 חדרים. במלון הגדול בחיפה, דן פנורמה, יש 266 חדרים.
בכלל, לצורך פרופורציה, אין הרבה מלונות בסדר הגודל הזה בישראל, מחוץ לתל אביב, ירושלים ואילת. ואכן , אם הפרויקט יוקם במלואו, הוא צפוי להיות מתחם התיירות הגדול ביותר צפונית לתל אביב. האם יש היתכנות למיזם מגלומני כזה? המומחים בדרך כלל סבורים שכן, אבל מסייגים את תחזיותיהם וחלוקים ביניהם לגבי קהל היעד שיצדיק את ההשקעה - תיירות פנים או חוץ.
"ההיקף מאוד-מאוד חריג בגודל שלו"
על פי התוכנית החדשה למושב דור המנומנם, יוקם בשטחו מלון מרכזי ובו כ-400 חדרים, לצד מתחם אירוח כפרי וכן מתחם קמפינג המיועד לאוהלים ולקרוונים. בעסקה צפויה להיות שותפה חברת "צמרת גני חדרה". מישהו חייב להיות אופטימיסט חסר תקנה להכריז על יוזמה כזו בעיצומה של מלחמה.
"ההיקף מאוד-מאוד חריג בגודל שלו", אומר ד"ר ערן כתר, חוקר ויועץ תיירות מהמחלקה לניהול תיירות ומלונאות, במכללה האקדמית כינרת, "בישראל גם מלונות של 300 חדר נחשבים מלונות ענק. זה דבר מאוד מאוד נדיר".
לדבריו, "בסדר גודל כזה יש לו יכולת לשאת תשתיות של ריזורט. אבל את התשתיות האלה צריך להקים, ולתחזק. מלון כזה שיפעל בישראל, יעלה אלפי שקלים לחדר ללילה, בגלל עלות הקרקע, ועלות הבנייה, ועלות כוח האדם, ועלות המזון, ועלות הטיפול בישראל, אלה עובדות החיים פה. ולכן לתייר החוץ אין סיבה לקחת חופשה דווקא ברצועת החוף הזאת של דור, אם הוא יכול לקבל אותה במחיר זול הרבה יותר בחוף אחר בים התיכון. אני מניח שהיזמים יכוונו אותו לתיירות הפנים שנותרה יציבה פחות-או-יותר, גם בזמנים קשים".
שאלת קנה המידה והפרופורציות עולה עוד טרם נשאלו השאלות הסביבתיות שצריכות לעלות בקטע החוף הרגיש - עם צמחיה, דגה ובעלי חיים ייחודיים שחלקם נדירים, עתידה של הארכיאולוגיה באזור, השאלות התכנוניות - כה קרוב לקו המים, התחבורתיות - עם כביש 4 הדו מסלולי, ושאלות של שימור ההיסטוריה והמסורת של דייגי פרדיס עם הנמל הזעיר המשמש אותם לפרנסתם ומורשתם כולל שרידי הכפר טנטורה שלא ברור מה יעלה עכשיו בגורלם.
מדובר בעסקת שינוי ייעוד וניצול קרקע במושב, על שטחים ששימשו עד כה לייעודים שונים ובהם האירוח הכפרי והתיירות, חניון הקמפינג והאחסנה בו כבר פועלים במקום מתחמי אירוח כפרי, חניון קרוואנים ושירותים תיירותיים שונים וכאמור בסדר גודל מצומצם הרבה יותר של כ-83 יחידות אירוח.
המלונות משתלטים על חוף הכרמל
ברמ"י מייחלים לפיתוח תיירותי לא רק בקנה מידה רחב יותר אלא גם ברמה גבוהה יותר ולהקמת מרכז תיירותי משמעותי סמוך לחוף דור - אזור המושך אליו מדי שנה אלפי נופשים. מנהל רשות מקרקעי ישראל בפועל, עידן מועלם, סבור שהעסקה שאושרה עם מושב דור היא בשורה של ממש לאזור: "מדובר בשינוי ייעוד המאפשר לנצל את עתודות הקרקע בצורה מיטבית ולהפוך את המקום למוקד משיכה תיירותי בקנה מידה לאומי באחת מרצועות החוף המבוקשות בישראל. העסקה תהווה מנוף כלכלי לפיתוח האזור ותיצור מקורות תעסוקה חדשים".
אגב, הפרוייקט הבינלאומי שהוא שואף לו בחוף דור הוא רק אחד מכמה פרויקטים הצפויים בחוף הכרמל ובמועצה האזורית יודעים לספר על תנופת פיתוח מלונאית, על כל פנים על הנייר. רשת "מריוט" העולמית צפוייה להקים שני מלונות (ועל פי הכרזות קודמות אולי אף שלושה) בקיבוץ נווה ים, סמוך לעתלית; מלון בוטיק יוקרתי ראשון מתוכנן בכפר האומנים עין הוד, לא הרחק משם, ויש צפי למלון יוקרה חדש בקיסריה (גורם באזור אמר כי מדובר במלון של רשת "ארבע העונות") בנוסף להרחבת דן קיסריה הוותיק.
"אנחנו משקיעים משאבים רבים בפיתוח התיירות כאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של חוף הכרמל ופועלים לקדם אותו באופן מושכל ואיכותי", אמר לוואלה תיירות ראש המועצה האזורית, אסיף איזק, "המלון המתוכנן במושב דור מצטרף לשורת מיזמים תיירותיים שמוקמים בימים אלה באזור, ובסך הכול מקודמים כיום שישה מלונות חדשים בתחומי המועצה - בנווה ים, בדור, בעין הוד ובקיסריה. מדובר במהלך משמעותי שיחזק את הכלכלה המקומית, ייצר מקומות תעסוקה וימצב את חוף הכרמל כאחד מאזורי התיירות המבוקשים והיפים בישראל".
"נפלא, המרחב שלנו יהפוך להיות מרחב התיירות הגדול בין הצפון למרכז", מחמיא ראש המועצה המקומית זכרון יעקב, עו"ד אלי אבוטבול, "גם זכרון יעקב בדרך לבניית כמה בתי מלון ואנחנו מפרגנים לשכנים כי הראייה של התיירות והמיתוג היא בהחלט אזורית שכן קיימות אטרקציות מדהימות בדרום מורדות הרי הכרמל".
הירוקים מתנגדים
היזם והמלונאי דוד בארי, הבעלים של המלונות החיפאיים האיקוניים שומאכר, לה קפלה, ו-G-38, מומחה בתחום, אינו נרתע מהיקף הפרוייקט או היקף הפיתוח המלונאי הכולל בחוף הכרמל. לדבריו, "בהתחשב בעובדה שישראל היא אחת המדינות היותר מיוחדות ומגוונות לתייר המודרני, לא מן הנמנע שבעתיד, לאור ההתפתחויות הגאופוליטיות שעוד צפויות, כמו הרחבת הסכמי אברהם וכו', בתוך חמש עד עשר שנים, שזה זמן הפיתוח, נגיע לבין 8-10 מיליון תיירים בשנה בישראל, שזה פי שניים מהשיא שחווינו ב-2019, רגע לפני רצף אירועי החירום שחווינו מאז".
בארי אומר כי "לכן, יש צורך בעוד אלפי חדרי מלון בישראל, במיוחד באזורי ביקוש בדגש על אזורי ביקוש חדשים, וחוף הכרמל הוא אוצר בלום כזה שיכול להוות מוקד לטיולי כוכב אזוריים, בעיקר לתיירות חוץ, אבל לא רק, ויאפשר להביא מותגי חו"ל - חברות ניהול בינלאומיות, שיודעות לנהל מלונות בסדר גודל כזה כמו הילטון, מריוט, אינטרקונטיננטל וכד'. הם יידעו לבחור איזה מהמותגים שלהם יתאים למוצר הישראלי".
בחברה להגנת הטבע מודאגים ומסתייגים: "לדעתנו, יש צורך בבחינת התכנית, לאור התרחישים העדכניים של עליית מפלס פני הים בשל שינויי האקלים והרחקתה ככל הניתן מקו החוף, וכן להבטיח שהתנהלות המלונות תהיה מקיימת ככל הניתן ותשמור על המרחב החופי, למשל על ידי הטמעת נושאים אלו בהיתר הבנייה ובניהול השוטף. "חשוב לציין, כי בחוף הכרמל מקודמים פרויקטים נוספים של מלונאות ונדרשת ראייה כוללת של המרחב החופי, אל מול הצורך במלונאות והביקוש העולה של הציבור לחופים פתוחים".
אלא שההסתיגות באה בדיעבד, אחרי ההודעה של רמ"י על האישור. בחברה להגנת הטבע מזכירים כי "מדובר בתוכנית ישנה שאושרה לפני יותר מעשור, וכי בזמנו החברה להגנת הטבע ביקשה שתהיה התייחסות לנושאים סביבתיים שונים, ובין היתר לחוף החולי כבית גידול חשוב לבעלי חיים שונים וביניהם צבי ים. עם זאת, מאז אישורה השתנתה ההתייחסות לבנייה על המרחב החופי וייתכן שאילו הייתה מאושרת היום, הייתה יותר רחוקה מקו החוף, אולי היו מוטמעים בה סטנדרטים סביבתיים יותר מחמירים, או שהייתה מצומצמת יותר בהיקפה".